Dengan suku bunga hipotek pada tingkat tertinggi 21 tahun terakhir dan jumlah rumah yang dijual setiap bulan berada di dekat titik terendahnya dalam lebih dari satu dekade, broker hipotek melakukan upaya yang tidak biasa untuk membujuk pembeli masuk ke pasar perumahan.
Salah satu cara yang paling menarik perhatian berasal dari Zillow, platform properti online, yang menawarkan pembeli rumah baru ribuan dolar untuk membantu mereka dengan uang muka. Program ini, yang sedang diuji coba perusahaan di Arizona, akan memberikan hibah kepada pembeli rumah yang memenuhi syarat senilai 2% dari harga pembelian, sehingga uang muka mereka bisa turun menjadi 1%.
Untuk rumah “pemula” di Arizona yang harganya $275.000—contoh yang diberikan Zillow dalam siaran persnya mengenai program ini—berarti hibah sebesar $5.500.
Seperti dijelaskan ekonom Zillow Orphe Divounguy, perusahaan menawarkan bantuan yang sama yang sering diterima calon pembeli rumah dari orang tua mereka. “Dalam lingkungan di mana pemberian kredit ketat, Anda memiliki penyewa yang membayar esensialnya sama, bahkan lebih, untuk sewa daripada membayar untuk memiliki,” kata Divounguy. “Ini adalah waktu yang tepat untuk turun tangan di sini dan membantu mereka yang terpinggirkan karena mereka tidak memiliki akses ke ekuitas rumah orang tua.”
Juru bicara Zillow tidak mau mengatakan berapa banyak yang diharapkan perusahaan untuk membantu uang muka, atau berapa besar rata-rata hibah individu, tetapi perusahaan berharap untuk meluncurkan rencana ini secara nasional. Karena program ini terbatas pada pembeli rumah pertama dengan pendapatan di bawah rata-rata di daerahnya, hibah kemungkinan tidak lebih dari $10.000.
Suku bunga tinggi, persediaan rendah
Hanya 4,04 juta rumah bekas yang terjual pada Agustus di AS, angka terburuk untuk bulan Agustus sejak 2010, menurut Asosiasi Real Estate Nasional. Menurut agen properti dan pengamat pasar perumahan, pasar yang lesu tidak hanya disebabkan oleh suku bunga tinggi, tetapi kekurangan persediaan rumah yang tersedia. Kelangkaan ini merupakan hasil dari perlambatan konstruksi terkait pandemi dan ketidakinginan pemilik rumah saat ini untuk melepaskan suku bunga hipotek rendah yang mereka peroleh bertahun-tahun lalu.
“Ini adalah pasar yang aneh, aneh,” kata Butch Leiber, agen properti dan presiden dewan direktur Phoenix Realtors. “Kami memiliki persediaan super, super rendah. Ketika suku bunga naik, kami melihat aktivitas pembeli menurun. Masalahnya, aktivitas penjual juga turun. Jika mereka memiliki hipotek, mereka memiliki hipotek 3%, 4%, 5% dan mereka tidak mau pindah.” Rata-rata suku bunga hipotek tetap 30 tahun adalah 8,07% per 16 Oktober, menurut Investopedia.
Untuk mendorong pembeli, pengembang rumah juga berusaha menurunkan biaya pinjaman. Sementara Zillow menawarkan bantuan uang muka, pengembang menurunkan suku bunga untuk pembeli dengan “membeli turun” suku bunga hipotek. Pada dasarnya, mereka membayar bank atau pengurus hipotek biaya sekali untuk mendapatkan suku bunga yang lebih rendah. Karena pengembang rumah terbesar seperti Lennar dan Pulte juga memiliki bisnis pengurusan hipotek, mereka menghadapi eksposur keuangan yang lebih rendah.
Meskipun Zillow bukan pengembang rumah, perusahaan juga berusaha menangkap sebanyak mungkin pasar properti. Berdiri pada tahun 2004, Zillow yang berbasis di Seattle dimulai sebagai layanan data dan daftar properti online. Sejak itu perusahaan memperluas bisnisnya untuk mengelola apartemen, memperdagangkan sewa, dan menghubungkan pembeli dan penjual dengan agen. Pada tahun 2018, perusahaan mengakuisisi Mortgage Lenders of America untuk memasuki bisnis pinjaman rumah. Menurut CEO dan pendiri Zillow Rich Barton, perusahaan bertujuan untuk memperdua pangsa transaksi properti AS dari 3% menjadi 6% pada tahun 2025.
Memasuki “ekosistem Zillow”
Dengan membantu calon pembeli rumah mengambil hipotek, Zillow mengunci mereka ke dalam paket produk dan layanan propertinya, kata Leiber. “Jika mereka bisa mendapatkan mereka ke dalam ekosistem Zillow, mereka akan terikat dengan Zillow untuk waktu yang lama,” katanya.
Menciptakan insentif bagi pembeli rumah berpenghasilan rendah untuk menanggung utang menimbulkan bayangan krisis hipotek subprima yang membantu menciptakan krisis keuangan global 2008. Namun, eksekutif Zillow mengatakan program ini tidak seperti hipotek berisiko tinggi yang ditawarkan kepada pembeli yang tidak memenuhi syarat hampir dua dekade lalu.
“Ini bukan tahun 2006, 2007,” kata Divounguy. “Ini adalah pinjaman tetap 30 tahun konvensional, di mana calon pembeli harus memenuhi semua kualifikasi biasa, persyaratan biasa.” Lebih lanjut, ia mengatakan, ada begitu banyak pembeli yang memenuhi syarat membutuhkan rumah sehingga Zillow tidak perlu meminjamkan kepada pembeli yang tidak memenuhi syarat. “Tingkat penunggakan hipotek lebih rendah saat ini daripada sebelum pandemi atau hampir setiap waktu dalam sejarah tercatat,” kata Divounguy. “Skor kredit pembeli rumah baru berada di tingkat tertinggi sejak kami mencatat hal-hal tersebut.”
Meskipun program Zillow tidak biasa karena bantuan uang muka berasal dari pemberi pinjaman, ada banyak program semacam itu yang dijalankan pemerintah dan LSM untuk membantu pembeli rumah pertama, terutama mereka yang berada di militer atau kelompok yang kurang beruntung.
Sebelum masuk program manapun, masuk akal untuk berbicara dengan konselor pembelian rumah, kata Jackie Boies, ahli perumahan di Money Management International, LSM nirlaba yang menawarkan konseling di antara berbagai program pendidikan keuangan. Meskipun tidak ada yang salah dengan bantuan uang muka, “pembeli perlu melakukan banyak penelitian,” katanya. “Jika terdengar terlalu baik untuk menjadi nyata, kemungkinan besar memang demikian.”
